STEP1 長期修繕計画 －長期修繕計画でいつまでも美しい快適なマンションに－

新築当初は美しかったマンションも長年太陽光線や風雨にさらされていると、屋上防水や外壁などが傷んできます。また、給排水の設備や電気設備についても、長年使っているとどうしても劣化してきます。これをこのまま放置すると、快適であったマンションの暮らしにも大きな影響を及ぼすことになります。 いつまでも新築当初の美しさや機能を維持するためには、長期修繕計画に沿って、適切な時期に適切な修繕工事を行うことが必要です。

25年以上の長い視点で、建物の長期修繕計画

いつごろから修繕工事が必要となるかは、多くの建物の事例や材料などの耐用年数から割り出しています。鉄部塗装は5～6年、屋上防水やシーリング、外壁などは10～12年がおよその修繕周期です。こうした修繕周期に沿って計画を立てておけば、適切な時期に修繕工事が実施できるようになります。
これを分かりやすく表したものが長期修繕計画表です。設備などの耐用年数は、長いものでは35～45年になるものもあります。長期修繕計画も25年程度のものを準備しておく必要があります。

早期からの資金計画が、クオリティを維持

新築間もない頃には、修繕工事の実施時期まで余裕があるように思いますが、資金の準備をするには、この段階がとても大切な時期です。
修繕積立金の積立額の設定が低く、いざ工事を行う時に積立金が不足していたりすると、無理な値上げを行わなくてはなりません。早い時期からの適切な修繕工事費の積立が必要です。
適切な積立金の算出根拠となるのが長期修繕計画書です。計画書から修繕工事費の総合計が算出されますので、それを基に過不足のない積立額を設定します。
また、一度計画書を作ったらそれで終わりではなく、定期的に見直しを行っていくことも必要です。

長期修繕計画があると、有利な融資も可能に

1994年から、住宅金融公庫（2007年4月より住宅金融支援機構）の「優良中古マンション制度」がスタートしました。
それまで住宅金融公庫の融資対象となるマンションは築後17年以内に限られていましたが、優良中古マンションと認められたものについては築後30年まで融資対象とし、融資額も増えるものです。
優良中古マンションと認定されるには、まず維持管理評価基準を満たさなければなりません。
管理組合による適切な維持管理体制が整備されていることや20年以上の長期修繕計画の有無が必須条件となります。
また、新築マンションでも機構融資付きの場合は同様の条件が加わります。

国土交通省でも長期修繕計画の提示を指導

2004年、国土交通省の定める「マンション標準管理規約」が改正され、長期修繕計画の作成や定期的な見直しは管理組合の業務のひとつとして位置づけられました。
ポイントは、
①計画期間が最低25年程度以上であること、②計画修繕の対象となる工事として外壁・屋上防水・給排水管などが掲げられ、修繕部位ごとに修繕周期・工事金額等が定められているものであること、③全体の工事金額が定められていることです。